水景住宅对城市的价值
主持人：各位来宾大家好，欢迎光临这期的地产名人堂！
我们都知道，浑河即沈水，水北为阳，沈阳因此被称为沈阳，可见沈阳在建成之始就与水结下了不解之缘。随着沈阳城市的发展，政府在浑河改造方面投入大量的人力、物力、财力，浑河两岸发生了巨大变化，为沈阳的百姓创造了优美的居住环境。我们的这期的主题是“亲水住宅”这个话题。首先请毛兵教授从城市规划的角度，阐述一下水系对一个城市的影响。??
毛兵：水是一个城市的生活命脉和景观命脉。沈阳是森林城市，水域面积占很大比例，沈阳市政府对水的开发非常重视。自然景观和城市景观融合在一起，形成人和自然沟通的良好的环境，也为房地产开发带来一定的条件，过去的开发在城市内部，浑河距离城市较远所以没有开发起来。随着浑河成为城市的内河，住宅的开发提到日程上来。就现在来说，在座的几位都是大盘的代表，都是临水项目。从我们城市的整个规划来说，景观住宅非常重要。举个例子，泰晤士河从伦敦穿过，周边是大量的住宅，住宅直接形成了景观。水环境对住宅是一个提高，也是一个很重要的卖点。

主持人：浦江苑是较早进入滨河板块的开发项目，在浑河的商业挖掘方面，积累了很多经验，请陆总谈一下水景住宅的优势是哪里？
陆兴祥：人类社会进步了，城市再发展，有了回归自然的要求。过去，浑河冬季干枯，夏季水有臭味。我们就想，怎么让人在水边有一个自然的感受呢？于是就和规划院的专家探讨——在浑河旁边建设一个以人为本的自然景观住宅。专家的想法得到了充分的认可，同时也得到沈阳市政府的高度重视，马上开始了对浑河的治理。2002年到现在四年的时间，浑河的两岸已经非常美了。作为开发商，能够看到业主站在楼上，不但说这个房子质量好，而且说这个景观太美了，这是我最高兴的事。人类对自然环境的重视提升了房地产开发的价值。

主持人：伊丽亚雅特湾一直是沈阳高端楼盘的代表，在沈阳的市场反响非常强烈，请霍总谈一下亲水住宅的优势。
霍从刚：水，从经济上、文化上都是一个重要的资源。水边的经济比较的发达，很多城市都可以明显地反映出来。水生金，这是一种财富也代表一种力量。房地产产品的价格，地段是决定性的因素。除了自然资源、树木景观等，水也是一个很重要的地段的资源。伊丽雅特湾就具备了这样的水资源，很好地借景来阐述产品。
根据国外的一些资料反映，亲水住宅和普通住宅成本同样的条件下，售价一般比普通住宅高出10%-20%。水，本身就是资源优势。如果没有水资源，我觉得还是要有一个造景的过程，在园区内充分考虑水系的规划，这个对沈阳的房地产开发是一个新的重要的课题。

主持人：阳光100是全国性的房地产企业，除了沈阳，在重庆也有临水项目，请陈经理谈谈阳光100对水的青睐。
陈哲：我们之所以倾向在河的周边选择我们做项目的地块，是因为经过多年的探索和反复实践之后，我们认为随着社会的不断发展，水越来越珍贵了。原来我们认为不重要的东西，如清新的空气、普普通通的水，都成了稀缺的资源。
前几天网上热炒的房地产的话题：上海某楼盘一平方米卖到14万。我们不说这个项目是否值那么多钱，很重要的一点就是，国内的大城市对亲水的重视非常高，国外的城市也是一样。在重庆，人们买房子，首先要考虑的就是这个房子是不是靠水。而沈阳，由于长期以来浑河始终是污染的状态，使人们对浑河有一种距离感。未来，我们将向浑河两岸靠拢，浑河两岸的经济、商业的黄金时代在不远的将来就可以到来，所以我们愿意选择亲水的地段做我们的项目。

亲水和建筑的结合
主持人：请毛教授给我们谈一下，滨水住宅在景观设计方面，应该注意哪些？该怎样和建筑相结合？
毛兵：滨水住宅，最重要的是景观性和欣赏性。在住宅设计时，首先要考虑观景能力。滨水可以带来很多好处，如对气候的调整。所以，我们做户型设计的时候，要充分利用水面带来的良好条件来进行设计。比如良好的通风条件、良好的观景条件。前一段去北欧，那里就有很多的亲水住宅在规划上和我们这边有很大区别。我们现在是楼长边对着河道，与河面平行，认为这样可以观景更多。而在那里，却是左右两侧的短边对着河面。平行的话，临水这一排可以观景，高层可以观景；竖过来以后，所有的房子都可以观景。这种规划上的转变，就可以改革整个的户型观景的条件。在通风方面，竖过来以后，风也都可以吹进来。在规划上，一个微小的调整就可以把水充分利用起来。
从我们的传统角度说，和水有关的自然元素，除了风，还有一个是月。水景的设计，实际上是在景观上，是物质上的景观，怎么设立心灵上的景观呢？我们谈到月。实际上，水景设计就是怎样利用自然条件把意境提高，这是设计水景的重要标志。我们现在一谈到设计，就是户型、环境、是不是有水池、有没有树，其实不是这样。我对学生和开发商都说过，一个好的设计，不在乎你花了多少钱，而是真正把精神的东西表达出来，创造出来让人有感悟，这才是一个好的设计。所以，水景住宅提高品位，更应注意精神方面的东西。

主持人：新世界花园是一个非常典型的滨水项目，下面请鲁总介绍一下开发亲水项目的经验。
鲁刚：沈阳浑河边的项目，新世界可以说是最早的。1999年开始动工，这几年开发了别墅、多层、小高层和高层，基本上，住宅产品的种类都有做。可以说，不同消费者对产品的需求在我们里都可以得到满足。新世界是香港的公司，做水边的项目，在香港做了30多年。香港的海景非常珍贵，海景住宅比其他的住宅价格高出20%-30%。
消费者对产品的需求有一个阶段性，最早大家觉得，有一个房子就很不错了。现在对房子的要求不单单是室内，还延伸到房子周围。以前要求交通方便，现在还需要自然环境，大家对“景”的需要到了一个新的阶段。在沈阳，水非常稀缺，天然水非常少，唯一的就是浑河。对浑河的治理大家有目共睹，两岸景色很美，水也很清。水对健康也有很大作用，夏天的时候浑河两岸的气温比市中心低1——2度，灰尘也比市区要少很多。我们越来越觉得，把环境利用得更好，为消费者创造出养生住宅，是很有意义的。

主持人：东方威尼斯有“建在公园中的家”之称，我们可以看到，他们的项目在规划上都是很讲究的。请问倪总监，你们这个项目在最初规划的时候，是如何考虑与水景的结合的？
倪荣：水是生命的源泉，人亲水的概念实际上是对生命本质的追求。我觉得水给人类带来的是一种文化。水边住宅不仅是舒适度、健康、生态环保等方面的提高，也给建筑和人类带来深层次的文化底蕴。我觉得如何运用好水文化，如何打造一种符合自己的项目、符合城市发展的产品，是我们目前开发商面临的问题。
我们要还本质于老百姓，让老百姓理解，亲水住宅是对生命的一种追求。不仅自己生活好、工作好，居住的环境，也是美丽人生的一种打造。东方威尼斯追求的是深层次的水文化，希望打造一个美丽人生度假的场所——这个是我们本质的东西。

主持人：还想问一下毛教授，从您多年的研究的成果，包括对各个城市和各个国家的研究，您认为，目前沈阳的水景住宅有哪些不足和需要改进的地方？
毛兵：利用水景发挥水的特点，现在做得不够。观景方面，水边的住宅和普通住宅，看不出区别，核心的问题是对水的利用和开发还不够。比如，至少应该有一个露台，在视觉上和身体上和水有一个亲近的关系。亲水住宅的阳台和普通的住宅不应该是一样的，应该有一个观景和体验的空间。
从形式上来说，住宅不仅仅是一个看景的东西，在对岸，也是一个被观看的景观。我们的水景住宅，形象上也没有独立出来。特别是对城市的空间营造上和水岸的形象创造上，没有发挥出太大的作用，这些应该是我们今后努力的方向。从浑河岸边走，看那些住宅，就感觉新颖、独特，有沈阳的特点和水的特点，我觉得这个是我们应该注意的问题。

“亲水住宅”前景广阔
主持人：下面请各位嘉宾，就各自的项目，谈谈亲水住宅的未来发展前景，以及各自项目的特点。
陆兴祥：浦江苑一期设计的时候，针对浑河的自然环境，考虑了人们对景观的需求，70%的房型都可以看到浑河，设计比较超前。接下来，二期项目马上就要推出。2002年做整体规划，根据沈阳当时的城市面貌，做的规划还可以，大家都感觉不错。经过四年的发展，中央提出了振兴东北的口号。接下来就是金廊的计划，浑河地区称为银带。金廊、银带作为城市发展重要的议程，也经过了四年的发展。这四年中发展很快，奥体中心的建设、地铁二号线等等，我个人认为，沈阳的城市在向南部扩展。这种情况下，我们原来的规划就是有点落后了，特别是二期。市里的领导非常关注我们的项目，向我们提出“打造沈阳南部地区标志性建筑”的要求。公司决策层在讨论这个问题的时候，也感觉到原来的规划有所欠缺的部分，立刻决定在建的项目停工，这一停，整整停了4个月。搞开发的都知道，这个损失是相当大的，同时也给意向购买群体带来了疑问。
于是，我们二期的规划邀请了国际上著名的规划大师，也邀请了沈阳市的有关专家，共同反复地探讨，在第12届房交会之前，终于得到了确定。也就是说，今后大家看到的我们的项目，就是一个在金廊、银带上的明珠（二期是高层建筑）。这个规划的调整，给我们公司带来了经济利益上的损失，从长远利益来看，为了沈阳今后的发展，我们的损失是非常值得的。
霍从刚：我们的二期项目伊丽雅特湾是对一期产品全面的升级。这种升级是系统的概念，从建筑的设计、户型的设计到景观的设计，包括物业服务的整体配套都实现了全面的提升。二期的建筑设计是新古典主义风格，是乔治亚时代的设计手法。每一栋楼的设计都是别墅的设计，每一栋楼的色彩都有差别，而不是像兵营一样的单体。户型也是别墅的形式。
在沈阳，我们最早提出了“城市别墅”这个创新产品。别墅一般都在郊区，由于容积率的限制，城市中心不可能有纯粹的别墅。而我们的产品有地段上的优势，把别墅的高品质和服务配套有机的结合起来。希望把我们的产品打造成艺术地产，而不是仅仅把房子卖掉，不是生产化的产品。二期项目有70%以上的绿化，可以说，户户可以看到水，可以在水系旁边搞一些休闲活动，一楼的庭院可以和水系直接相连。当然，这么大的水系工程会有很大的费用，但我们的宗旨就是一定要保证品质，做沈阳最好的住宅。

陈哲：阳光100在水景住宅方面有四个优势。第一是景观优势。就目前而言，浑河北岸高达28层可以远眺浑河的标志性产品，目前为数不多，阳光100的高层住宅可以看到更多的水系。第二个优势就是地段的优势。阳光100的位置在浑河晚渡——浑河生态公园的北侧，是浑河历史人文标志的地点。第三是生态上的优势。首先，浑河晚渡的原生林，时常有陆续飞来得水鸟，证明这里湿地的保护非常理想。从目前国内外河流的发展趋势来看，更多的人倾向于建设这种接近原生态的景观。其次，我们体会到的生态优势是，这个生态地段离城市并不是很远，目前人们对浑河的距离还是心理上的距离，沈阳人还没有意识到浑河离他已经很近了。前一段时间，我们搞了一个慢跑活动，第一的选手跑8.5公里，用时35分钟，老年人用时不到一个小时。由此可以证明这个距离是非常短的，到滑翔地区的距离也非常近。这种比邻城市、同时拥有生态的优势可能是目前很多地段达不到的，即使一些地方可以在市区内临湖，也达不到这样的效果。第四个优势是，阳光100是大盘。我们入住的总户数是15000户以上，每户2.5人是基本指标，将来要入住3-4万人，这样的社区，基本上等同于一个小镇，很多配套会随之而来。我们在天津和济南的项目操作中已经证明，我们建好的商业区马上有人来住，因为他看好了未来的人气。

鲁刚：新世界花园的规划，南边是别墅到多层，最北面是高层。考虑到景观，为了可以尽量多的让业主看到水，我们这期做的“湾景华庭”全是高层，是点式楼。在沈阳，大家对高层的接受度并不是很高，而我们又之所以做点式产品，就是让更多的住户看到水。我们的房子基本上是两排，前面多数是点式，后面的房子也可以从不同的角度，多少可以看到水，让更多的人分享到水景。今年省水利厅出台的一个文件，就是浑河城市段要改成内河，这对浑河两岸的项目来说是一个好消息。我们也会利用这个政策，更多的利用水景，把稀缺的资源发挥到最大化。

倪荣：听前面几位老总的高见深有体会。威尼斯不仅是一个原生态的亲水住宅，还有一个特殊的环境，就是在公园中。每天进出威尼斯，我深刻的感触什么是原生态。水是自然的水，树是自然的树。更有趣的是，经常可以遇到鸟、虫、青蛙、鱼、昆虫，在河边可以垂钓，夜景也非常美。
讲到亲水的概念，大家说威尼斯太贵了。假如在上海、北京、广州，我相信威尼斯一定会卖到每平米2万元。这些城市，本身对水的认识就和沈阳不同。沈阳的地产在“爬坡”的阶段，各方面的认识是一个过程，人们对水逐渐会有深刻的认识。威尼斯二期的产品，名字叫御景东方，意大利风格。因为是在中国，取“东方”两个字。
在一期东方威尼斯买房的人，一部分人是老人在这里安度晚年；一部分是海外人士、老华侨落叶归根；还有一部分人士就是沈阳、辽宁省周边城市的成功人士，都是社会中的金领阶层。水是给老百姓的，当然他们也是老百姓，但是我们还要让更多的老百姓体验到水的这种美。因此二期的定位就是面向中产阶级。尤其在沈阳这个城市，中产阶级占很大比重，中产人群是未来的主导人群。我们让这部分人提前享受这样的生活。豪宅的第一元素就是临水，我有信心让更多的老百姓享受水上的豪宅。

主持人：谢谢在座各位老总的精彩发言，希望在政府的规划建设下，浑河两岸的环境会越来越美丽，越来越生态。也希望各位老总可以把自己的项目建筑得越来越好，为浑河两岸创造一条美丽的风景线。这期的地产名人堂就到这里，希望我们的浑河泛舟可以给大家留下深刻的印象，谢谢大家。

（编辑／薛秀）