“强烈的风险意识导致北京的个人信贷产品在设计、贷款条件、流程方面更多地考虑了规避风险，没有考虑市场与现实的情况。与北京相比，上海的二手房贷市场要活跃得多。”
    
    尽管国内商业银行一致认为，二手房贷市场在未来几年内会有较大发展，而且一些银行已经与顺驰不动产、我爱我家、链家等知名中介机构展开合作，但受宏观调控影响，银行为了规避风险，二手房贷管理更加严格，比如加大审贷力度、缩紧贷款尺度及停办风险性贷款业务等，这在一定程度上限制了整个二手房贷的交易量。

    “很多条框规定限制了交易活动，如某些银行不再给上世纪90年代以前的二手房发放贷款、50岁以上的人不能申请贷款等。”我爱我家房地产经纪有限公司金融总监康胜说。

    而链家地产的统计数据显示，2005年北京二手房的贷款购房比例为40.4%，而有贷款需求的比例则达到75%以上。

    截至2005年11月末，农行个人住房贷款余额达到2532亿元，其中二手房贷款余额为388亿元，仅为一手房贷的七分之一。二手房贷目前仅占农行个人房贷总量的15%。

    北京：手续繁锁成数偏低

    银行在发放二手房贷时，不仅对借款人的要求相对更为严格，而且对房子的要求也有所提高。部分商业银行发放二手房贷时，不但在房龄上要求更短，房屋所处的位置也要求更靠近市中心，贷款成数目前基本维持在7成左右。另外，银行对合作机构的选择也更加谨慎、严格。虽然2005年农行下发了《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），但是，《通知》却首次就与二手房中介机构的合作以及二手房交易资金管理问题提出了细化管理措施，贷款的操作模式发生了变化。为规避风险，部分商业银行选择了安全性很高的贷款发放模式，比如必须在抵押登记完成后才发放贷款等，从而导致二手房交易时间延长。

    链家地产市场总监金育松认为，北京二手房贷实际成交状况之所以明显低于市场需求，从浅层意义上来说是因为贷款品种单一，比如当前北京各大银行对二手房贷市场仅仅推出按揭和转按揭等简单的业务品种；而从更深层次的意义来说还在于宣传力度的薄弱以及放贷手续的繁锁。

    康胜举例说，银行为了控制风险，要求房子办完过户手续、拿到房产证，并且做完抵押登记后才可以发放贷款，这个过程大概需要1至6个月。卖房人希望尽快拿到房款，却需要长时间的等待，显然不符合市场交易规律。卖房人不愿意卖，买房人做不了贷款，银行又考虑其自身风险，这种态势无论是对银行的业务量还是二手房市场的发展都不利。“其实过完户就可以发放贷款，现在有不少银行在运用这种模式。” 

    “银行目前的审核还只是形式审核，更多的验证是写在纸上的资料或房产证，没有进行实地调查或家访等实质性审核。”康胜说，“从形式审查本身来看，资料审查并不严格，但银行审查的内容很多，林林总总需要几十项，如除了房主资料外，还需要其配偶同意售房的证明。配偶的意见理论上对风险有一定的保障，但实际上，房产已经过户给了别人，即使其配偶没有同意卖房，与买房人发生纠纷，也是到法院解决，与银行没有关系。这也说明银行规避风险的保守状况。”

    “由于二手房源来自不同区域，不如一手房标的物明确，银行认为很难控制风险。另外，银行对二手房购买人存有歧视，认为没钱才买二手房，也导致银行部门加大了对二手房业主的审核力度，房贷不像一手房那样顺利。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强说。

    “强烈的风险意识导致北京的个人信贷产品在设计、贷款条件、流程方面更多地考虑了规避风险，没有考虑市场与现实的情况。”康胜说，“与北京相比，上海的二手房贷市场要活跃得多。”

    上海：渠道丰富市场活跃

    康胜介绍，为了获得更多的业务，上海的银行不仅丰富自己的产品，而且产品更贴近市场需求。

    “一些在上海活跃的业务在北京却难以扩展，比如抵押消费贷款、转按揭业务。虽然北京各家银行都声称在做，但审批非常严格，通过率及成功率较低。”康胜说，“既要得到业务，又要掌控风险，这是每个银行的愿望和目标。但银行首先要了解二手房市场，包括二手房的操作模式、需求特点、国家相关的法律，才能在操作流程、产品设计和风险控制上做到位。”

    金育松认为，北京和上海的二手房贷市场有三个方面的不同。

    首先，2005年北京二手房成交量为6.65万套，交易面积为765万平方米左右；而今年1～11月上海全市的二手房成交面积已经达到1853万平方米，预计全年的交易面积为2100万平方米左右。也就是说，当前上海二手房的交易面积是北京的3倍左右，因此上海二手房贷市场的容量要远远高于北京。

    其次，上海二手房贷的融资渠道相对丰富和灵活，而北京的渠道却过于单一。在二手房贷融资渠道上，上海并非仅仅依赖于银行系统，有多种渠道可选择。比如可以通过典当获取短期融资，也可以通过民间钱庄获取融资；同时在二手房的按揭贷款办理上，上海众多住房置业担保公司的房贷产品与银行建立了紧密的联系。另外，在银行推出的二手房贷产品上也更加丰富，有按揭、转按揭、加按揭、换按揭等。相比之下，北京目前的二手房贷融资渠道主要是通过银行机构，民间融资渠道非常有限，同时二手房贷产品也主要是单一的按揭形式。

    再次，二手房交易涉及许多中间环节是二手房贷风险较高的主要原因。为此，上海引入了“律师见证”环节来化解风险；同时，上海专门从事房贷的正规公司有七八十家，这为房贷业务的活跃提供了良好的基础。另外，上海的众多银行均开通了“房贷直客室”（虽然北京也有“房贷直客室”，但是针对的主要群体是VIP客户，受众范围相对狭窄），直接面对二手房贷客户，避免了部分银行贷款先发放到中介账户，从而降低了房贷可能发生风险的几率，也在一定程度上提高了房贷的效率。另外，在二手房贷的实际操作过程中，银行也能够采取一些积极的变通手法，比如受宏观调控政策的影响，绝大部分银行2005年的贷款成数最高控制在7成，不过，上海的许多银行均允许客户将首付的3成再抵押，增加1成的贷款额，实际上客户可以获得8成的贷款。但是，北京各大银行的运营机制就相对比较僵化，变通手段也相对较少。

    “还有，上海房子上市交易的契税较低，为0.5%（北京为3%），个人在房屋买卖过程中，个人所得税可以抵税。另外，上海交易流程较为简便，3～5个工作日就可以完成。”华国强说。

    “2005年北京二手房交易量已经超过6万套，预计今年将达到10万套。在市场利好的情况下，我们希望银行能够积极地拓展房贷市场，开发出市场需要的个性化和差异化房贷产品。不希望银行盲目进入，任何业务都接，什么公司都合作，因为肯定会有一些信誉较差的个人或公司。政策允许时好的坏的都做，一旦出现问题，就全线收军，这样的做法是不理性的。”康胜说。

    合作实力中介

    有效规避风险

    千万家房地产的华国强认为，个人房贷是银行最优良的资产之一。以深圳市为例，2005年1～9月，个人住房不良贷款余额为23.50亿元，不良率仅为1.82%，而且二手房贷的优良率要好于一手房贷。在他从事6年多的二手房交易中，没有一套二手房是被银行起诉后抵押售出的，相反一手房强制执行的情况较多。

    “上海二手房交易已经占到了50%，未来3～5年，二手房交易将占据市场的主流。2005年北京一手房交易已经出现了拐点，交易28万套，不及上年的33万套；二手房交易量却从上年的5万套上升到6万套。从未来趋势看，北京的二手房贷市场将持续向好。”华国强说。

    而银行人士认为，二手房贷涉及评估公司、房地产交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多家机构，并贯穿整个二手房交易过程，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失。在发放贷款过程中，也曾出现过中介公司骗贷的情况，况且二手房贷量相比于一手房贷较少，单位成本相对偏高。

    单位成本偏高导致交易量小的情况在链家地产的资料中也得到了验证。据分析，二手房贷款金额在30万元以下的占总贷款数的70.65%，一手房贷款金额在30万元以下的则只占55%。另外，二手房贷款额在60万元以上的仅占2.7%，而一手房贷款金额在60万元以上的则达到15%，导致一手房贷目前仍是银行个人住房贷款的主要品种。

    “对于银行的担心，实力中介公司可以帮助规避风险。经纪人与业主的签单时间需要20天到1个月，在接触过程中，经纪人已经了解业主的家庭成员构成、收入情况、资信程度，可以说是银行的第一道防火墙。顺驰提供给银行的客户均是优质客户。”顺驰（中国）不动产网络集团北京总经理雷海荣说。

    “银行风险一旦出现，中介公司可以无条件回购物业。”华国强说，“银行部门应在合理分析房源的基础上决定贷款的额度，不要搞一刀切。”

    “市场有需求，又是优良的贷款，为什么不放手做呢？宏观调控的目的不是不允许业务发展，而是要让银行的业务操作更具理性。”康胜建议，银行进入市场时，应该选取资信较好的贷款人、资产和合作伙伴。好的合作伙伴可以帮助银行规避风险。合作伙伴分级而设，对于信誉好的公司或个人，即便有风险也可以继续合作，尽量避免与信誉差的合作，这样可以使银行更有效地规避风险。

    “其实，这些归根到底是银行间竞争的结果。北京的一些国有大银行还没有感到深层次的危机，对二手房贷业务看冷。相反，一些中小银行如浦东发展银行、光大银行、北京商业银行已经主动上门洽谈二手房贷业务，这在2005年以前是不曾有的。”华国强说，“关键是领导人的观念，北京交通银行行长曾表示，2006年一定要把二手房贷业务做大做强，一定要抓住这块业务。” 

    政策不明朗

    银行不敢轻举妄动

    目前，中国农行与顺驰不动产、我爱我家等中介机构已经开始合作，合作的基础是基于品牌中介对于银行业务增长的促进和风险的把控。

    “本以为2005年二手房市场会有很大的放量，但国家宏观调控也影响到了二手房，成交量增长比较温和。我们也在看政策，不知2006年是否还有新的政策出台，但二手房贷款未来的空间很大。”农行房地产信贷部人士说，“二手房贷的放量取决于规范的市场交易和市场格局的演变，现在国内的房地产市场总体上还处于增量阶段，但正朝着增量交易和存量房交易并行发展的阶段，相信经过一个阶段的发展，存量房交易将会有实质性突破，二手房贷款占比也将会同步攀升。” 

    “今年会在二手房贷方面有所突破，但具体的情况还要视政策而定。”深圳发展银行北京分行个人信贷部人士说。

    而金育松认为，随着北京二手房市场交易的日趋活跃，二手房贷市场也将稳定发展。作为银行，个人房贷不仅使其有良好的利润来源，而且还是银行最为优质的资产，因此各银行不会放弃二手房贷这块大蛋糕。同时，经历一年左右的宏观调控之后，房地产市场也逐渐趋于稳定，在不突破央行规定的下限利率的前提下，各大银行将会区别对待不同的客户和产品，对借款人按不同人群、不同地区、不同楼盘、不同发展商等因素，给予不同的房贷利率，并制定差别化服务方案。

    另外，经过2005年的宏观调控，经纪公司之间也进行了一次资源整合，品牌经纪公司之间的竞争2006年将白热化，这种竞争不仅反映在服务本身的品质上，还显现在服务产品的附加值上，能否提供更加完备的金融服务产品是当前众多消费者关注的焦点，为此，知名品牌中介必将会加快同金融机构合作的步伐。（来源：中国房地产报 记者 马琳）