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新年伊始，国外流行的资金监管账户制度（ESCROW）随着住房商业贷款转按揭交易保证业务的启动，正式进入北京市场。
在此项服务中，中国民生银行北京营业部提供转按揭金融支持，北京市住房贷款担保中心提供金融担保，北京开太物业交易保证有限公司负责为买卖双方全程提供从产权查询/验证，贷款申请，担保手续，到资金监管以及产权过户、权属变更的所有手续。
北京开太物业交易保证有限公司副总经理许磊表示：“引进国外资金监管制度，解决了二手房交易中买卖双方因资金交接产生的问题，比不规范的‘垫资’转按揭操作更具安全性。”
模式核心：
资金监管账户制度
转按揭是将尚未还清贷款的商品房连同按揭款项一同出售的特殊二手房交易。办理转按揭的现行操作方式大都是由房地产经纪公司先行垫付房款。
“而对于那些价格高昂、贷款额高的二手房，经纪公司垫资也很困难。”许磊指出，垫资模式是个人间的买卖行为，新模式是银行与银行间的操作，比个人行为更复杂，审查更严格。
在新模式下，北京开太为买卖双方在民生银行开设资金交易账号，买卖房屋所有的交易资金全部进入该账号；并由北京开太、民生银行、担保中心三方联合监管该账户内每笔资金的去向，保证买卖双方的交易资金安全；最后按双方买卖协议进行支付及分配。通过交易监管服务实现“买房人向银行申请购房贷款、归还卖房人原有贷款、房屋产权过户、重新落实抵押权”的全过程。
“银行根据提供的资料进行贷款审查，对于符合银行贷款条件的客户发放转按揭贷款，根据客户指令（买卖双方与开太公司签订的委托合同）将贷款划转至交易资金监管账户，然后依序办理提前还款、抵押注销、产权过户、新抵押登记的手续，直至业务办理完毕、银行收妥各项权证。”中国民生银行总行营业部北京管理部消费信贷中心主任刘红表示。
这个模式在国外涉及三个部分，产权保险（Title Insurance），按揭服务，（Mortgage Financial Service），第三方资金监管制度（ESCROW）。北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧介绍说，“这次推出的转按揭交易保证服务是针对中国二手房市场现状，吸取国外经验形成的。”
办理转按揭业务的客户需要提供的手续主要由三部分组成，所需大部分材料与目前正常二手房按揭贷款申请材料相符。包括买卖双方的个人基本资料：双方的身份证明、婚姻证明、工作收入证明和其他资信状况资料等；交易房产资料：购房合同、房产证等；银行、担保中心、开太公司其他借款必须的材料，包括：售房人的原购房合同、他行借款合同、还款记录、购房人（借款申请人）的首付款证明等。
北京开太规定交易服务费用为：银行贷款20万以下的，买方支付2800元（包括服务费、评估费、律师费）；贷款高于20万，每多一万加50元。
“这是市场通行多年的、各家银行都在采用的收费标准，一些担保公司和经纪公司也采用这个标准。”许磊说。
突破转按揭瓶颈
虽然转按揭业务在北京已经推行了几年，但实际上一直处于 “叫好不叫座”的窘境。对此，白钧指出：“二手房市场中潜在的交易诚信、贷款安全、交易担保及交割效率等问题成为二手房买卖的瓶颈。”
北京链家房地产经纪公司相关人士指出，担保困难一直是推行转按揭的最大障碍。
因为，在实际的贷款发放过程中，只有过户以后，新的买房人才能办理银行抵押贷款。到房管部门办理产权过户登记这段时间里就存在担保的“真空”，原贷款买房人在没有拿到现金的情况下，不放心将自己的房子过户给新的买房人，新买房人也存在同样风险，而银行方面也要相应地承担“转按揭”风险。因此，担保这个瓶颈一直困扰着银行和贷款人。
在新模式出台之前，由于在跨行转按揭中交易环节流程复杂、房屋交易过程安全性缺乏保障及交易资金缺乏有效监管，北京市住房贷款担保中心出于风险考虑并未参与过此类担保。
“新模式解决了目前转按揭市场中潜在的交易诚信、贷款安全、交易保证及交割效率等问题。”担保中心表示，参与此模式是为了鼓励二手房交易，支持市民合理住房消费。
新模式有效解决了担保真空的问题。这样，银行的部分转按揭风险得到了化解，也能够有效发挥银企各方优势，提高风险识别能力，从而保障转按揭业务的顺利开展。
此外，白钧指出，转按揭交易涉及产权转换，产权一般都受地方政策制约，致使地方房地产政策直接影响此模式的操作。北京各区县操作模式和流程不够规范统一，也影响到转按揭的效率。
在北京，18个区县的抵押登记的操作模式、操作时间都不一致，有的区县出示公证材料即可，有的区县需要当事人现场办理。北京开太市场总监赵平英说，权证查询联网在北京没有实现，直接影响转按揭办理的速度。
对于上海转按揭做得较为成功的说法，业内人士分析，上海转按揭办理速度快是因为上海市政府的抵押登记手续流程都比较规范和统一。
激活存量二手房交易
“二手房房源因为缺乏金融工具得不到释放，其潜在成交量跟实际交易量是不成比例的。去年二手商品房中90%的交易都采用了转按揭的形式。”白钧指出，随着转按揭瓶颈的突破，存量二手房市场将被激活。
北京二手房的产权形式分央产房、经济适用房、房改房、已购公房和普通商品房等几种。其中，“普通商品二手房源普遍比已购公房质量高，更方便上市。”刘红表示。
随着北京二手商品房供给量逐年增加，势必驱使未来京城房地产二级市场成为二手商品房的天下，更预示着转按揭业务诱人的市场前景。
民生银行对北京营业部受理的二手房按揭贷款业务特点和对市场相关数据的统计分析显示，2006年北京二手房市场将呈现以下几个特征：二手房房源持续增加、市场继续呈现交投活跃，商品房、次新房成交比例逐渐上升趋势，市场主体仍然为城区内二手房。
据北京链家房地产经纪公司统计，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2004年的1.6万亿元，7年间个人住房贷款余额增长了近38倍，平均年增长率达到93.18%，远远超过同期金融机构全部贷款余额平均年增长率11.33%。同时个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年的0.49%上升到2004年的8.47%。链家认为，这些数据表明个人住房贷款良好的市场前景。
另外，据链家对当前投资置业者的升级周期数据统计，一般的升级置业时间在7年左右。而从1998年房贷政策全面放开到2006年已经8年，这就意味着相当一部分贷款购房者进入了再次升级置业的周期，必将推动转按揭业务的扩张。
（来源：中国房地产报 记者 方帅） |
