尽管“国六条”具体的实施细则尚未出台，但“完善住房转让环节税收政策”这12个字，再次将二手房交易环节征税政策推向了风口浪尖。
    而坊间最为关心的是，究竟将以怎样的税收政策来调控房地产业？毕竟，税收是一把双刃剑，处理不好，还可能造成房源特别是二手房房源供应紧张。
    “目前在住房转让环节的税制中，最主要的税种有营业税、个人所得税以及契税，税种基本完备。最有可能调整的是营业税。但转让环节的税制调整只是阶段性的，以物业税为目标的保有环节的税制调整才是改革的目标。”国家税务总局税收科学研究所某知名研究员在接受记者采访时表示。
    而在“国六条”出台后的第一周，已经传出国税总局将延长二手房交易营业税征收时限及提高土地保有环节税负的消息。
新税制多此一举？
    制订新税制的消息最先是由香港某知名财经报纸传出来的，此观点是基于“国六条”新政的调控目的“减轻中低收入阶层住房消费的经济负担，盘活住房存量，限制住房领域的高消费行为和投机行为。”
    该报指出，“新近最有可能推出的房地产税收政策，将是以低税低费为特征的促进中低价位及中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的开发、交易政策；并用低税低费促进存量房地产流通，活跃二手房买卖、出租的政策。”
    对此，前述国税总局知名研究员认为：“目前住房转让环节的税制中，税种基本完备，不大可能出台新的税种。但对营业税的适当调整是很有必要的。”
    另有传言说，为抑制房地产市场短期投机行为，国税总局正考虑将二手房交易营业税征收2年的时限延长。这样做的直接结果就是，如果不想在转让时被课以营业税，房屋所有者需要等待更长的时间才能出手。似乎是一项不错的政策，无疑通过调整营业税时限来抑制炒房行为很有可能成为下一步的新举动。
    但来自市场中的参与主体却有着不同的见解。我爱我家副总经理胡景晖在接受记者采访时表示：“目前对于二手房市场发展来说，最主要的是房源的稀缺。只是延长二手房交易营业税时限，并不能起到有效抑制投机的目的。目前最需要调整的是征收营业税的界定起点。”
营业税征收起始点成难题
    胡景晖认为，去年的宏观调控就曾以征收营业税为杠杆来打击炒房，但事实上效果并不明显。原因就在于，很多出售二手房的业主都将营业税转嫁给购房人承担，从而打击了购买二手房的热情。或者业主只租不售，这使得本已稀缺的房源更加捉襟见肘，也直接抬升了二手房的价格，并进一步“连累”了一手房。据我爱我家统计，今年1月～4月，二手房的价格同比上涨了19%。
    他进一步解释，目前征收营业税的起始点以拿到房产证为界，而事实上，房产证的发放往往要在入住后的3至5年才能拿到。如果再等到两年后出售房屋，实际居住期限已经超过了原规定缴纳营业税的2年。此种情况下的出售，早已不能单纯认定是炒房行为。
    “这对改善房屋流通不能从根本上起到作用。”胡景晖认为，基于市场中的实质表现建议，下一轮的税制调整可将营业税征收起始点调至“签订购房合同”或者“入住时间”，这才是目前最迫切的。
    与胡景晖有相同观点的还有中原地产的李文杰，他认为，大多投资者对税收和利率都不敏感，如果投资回报足够大，征收二手房转让税只会带来一些短期影响，对一些不了解房地产市场的投资者形成压力。
     “税收是一把双刃剑，对房屋二次转让收税，同时抑制了二手房的流通，造成二手房房源供应紧张，甚至不利于一手房市场发展。”李文杰表示。
保有环节征税是调控的根本
    事实上，围绕转让环节的税收改革就曾是上一轮宏观调控的重点。
    2005年七部委就曾出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，但据业内人士分析，效果并不明显。国家税务总局也于去年出台营业税的调整政策：对个人购买住房不足2年的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2006年又出台了针对房地产企业所得税的“31号”文件，确定毛利率，在此基础上征收所得税。
    “目前对于转让环节的征税并不能从根本上解决问题，房屋保有环节的征税才是调控的根本。”阳光100副总范小冲表示，财产税和物业税的缺失使得很多闲置房屋没能很好地释放出来。
    国家税务总局税收科学研究所研究员张培森表示，虽近两年房地产的税收调控比较及时，但是房地产税收制度的不完善直接影响了调控的力度。他表示，目前涉及到房地产的税种共有13个，分散在不同的税种中发挥作用，从而使得效果的发挥并不充分。张同时表示，财产税的缺失是目前房地产税的一个遗憾，而物业税是今后整个房地产市场需要考虑的问题。
    事实上，物业税的制定与出台涉及到整个房地产税制改革的实质。“房价和地价的评估是阻碍物业税出台的技术因素。此外，目前公民个人财产登记制度尚未建立，公民财产交易记录并不健全，这些都直接影响着物业税出台的操作性。”张培森表示。
    此外，土地出让环节中的税赋问题也一直备受关注。政府一次性向开发商收取70年的土地使用费，而开发商无疑把土地成本转嫁给购房者。对此，香港媒体认为，限制住房高消费的税收政策，最有可能改革的就是对房产转让增值部分开征增值税。
    “无论是现行的税制还是税收政策，它的效果依然滞后。”张培森表示，下一步税制改革除了要立足税制设计的长远考虑外，还要考虑和税收政策配套进行。
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物业税
    物业税是国际通行的房地产税制，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。
    我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。现在上述税费有许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金。而物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，如住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即在购买时只需缴纳1/70的税费。
    但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。 （来源：中国房地产报 本报记者 张媛媛 ）