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位于塔尖的别墅市场度过了去年的政策“严冬”，开发后劲不再强势。“今年的市场供应量应该和2005年持平，不会大幅增加。在严控别墅用地的政策层面下，随着新增别墅供应量减少，二手别墅市场将逐渐活跃。”中原地产董事总经理李文杰分析说。
新增预计与去年持平
一手市场有待消化存量
西门子（中国）有限公司将出售“资产包”的消息不胫而走。据一位知情人士透露，“资产包”包括了32栋别墅及十几套公寓，多家中介公司正积极提供买家名单。这是继去年摩托罗拉（中国）电子有限公司将30多栋裕京花园别墅连同12套景园公寓打包出售后，二手别墅市场的另一宗大单。
“去年对别墅市场的政策约束应该是最严厉的。” 北京市顺义天竺丽高王府销售总监胡宇宙言辞凿凿。从“国八条”到“新八条”再到“七部委新政”，一系列的“组合拳”明确继续限制别墅土地的供应，收回闲置两年以上的土地，致使开发商纷纷使出浑身解数，市场出现了“集中放量”的局面。
据中国指数研究院数据报告显示，2005年，北京别墅市场新开盘项目达42个，涉及占地面积1210.7万平方米，规划中的建筑面积达516.94万平方米，而加上原有项目的后期供给，2005年上市的别墅面积约为283.1万平方米。
尽管市场供给充分，但放量集中的六大别墅区的吸收情况仍然在50%以下。“2006年已经开始施工、开盘的项目不会比2005年少，我目前掌握的情况是将有十几个新盘。”
胡宇宙认为，2006年北京别墅市场的空置率仍然维持在20%左右。“对于高档物业来说，该水平的空置率是比较正常的。”随着今年的新盘放量，短期内会导致空置率上升，但他预计在总量增加有限的情况下，空置别墅会逐渐得到消化。
中国指数研究院华东分院院长陈晟也表示，2006年的别墅市场将是一个消化存量的过程。但当开发市场转化为存量消化的市场时，二手别墅市场是否会迅速火热？“市场份额较小，不会特别明显。”胡宇宙表示，置业者的心态应该处于观望期，不会迅速涌入二手交易市场。
政策收紧 二手市场升温
政府部门的一系列表态为别墅市场消化存量带来了更多的希望。
2005年底，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，2006年要从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。国土资源部副部长李元也在全国国土资源厅局长会议上明确指出，今年将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。
“从发展趋势来讲，土地政策的收紧使得新项目供应空间有限，存量市场消化速度加快也将推动二手市场趋于活跃。”中国别墅网总编吴德洲如是说。
多家房产经纪公司也看到了这一点，对二手别墅交易有了更多的信心。北京我爱我家房产经纪公司第二事业部总监郭艳春表示，2005年二手别墅成交量有所增加，市场渐趋活跃，“由于对一手别墅的贷款限制，已经有很多人倾向购买二手别墅，购买意图主要分投资和自住两部分。”郭艳春分析，目前自住型需求更为旺盛，而经济型别墅的二手市场升温更为明显。
北京卫斯理房地产经纪有限公司执行董事夏红更是对二手别墅市场充满信心，“我们从今年开始专注代理二手别墅的租赁和销售。”对于是否存在潜在的市场风险，夏持否定态度。此前，业界预测国家可能针对别墅租赁行为出台税收细则。据了解，上海市已经出台了地方性的财税政策：从去年6月1日开始，独立别墅转让需缴纳别墅买卖的增值税，即除契税、营业税外，要交个人所得税即增值部分的30%～60%。具体办法为：超过5年转让的，根据税务部门审核结果，属于自住房产的免征；3年至5年减半征收；3年内转让则全额征收，税率是按照增值额，按累进制税率征收。夏红认为，这种税收主要针对的是投机者，而北京目前尚没有细则出台，对二手别墅交易影响不会很大。
北京佳联房地产经纪公司总经理柯佳延则认为，除了政策因素外，一手市场产品形态发生的改变不容忽视。别墅市场运行近14年，最初的产品形态比较单一，例如一些联排别墅、双拼型别墅，已经不足以满足置业者的需要。近几年，产品的形态变化较大，具体表现为：离城区近的别墅越来越趋向于独栋豪宅，价格持续走高，户型很大；而郊区出现了大量经济型别墅。“市场需求和逐利的目标促进了产品的更新换代。由于市场容量有限，目标群体的细分和产品的多元化将更为明显。”柯佳延分析。“由于产品总量少有新的增加，市场竞争主要表现在产品形态上，为了实现有效供给，别墅市场出了不少精品，业主产生了更换物业的需要，促进了二手市场流通。”柯佳延对此很有信心。
而业内人士指出，2006年底，随着金融等行业对外全面开放，更多的国外公司入驻北京，外资企业家、高层管理者、外交使馆人员等构成的购买需求将进一步扩大，“长线投资和更换物业的需要都会进一步刺激二手别墅市场。”吴德洲说。
（来源：中国房地产报 记者 唐茜 ） |
