一、北京市二手商品房报价指数总体走势及分析
    
    2006年1月中原地产二手商品房报价指数为110点，同2005年12月份相比下跌了4个点，环比降幅为3.5%；该月二手商品房挂牌均价为6425元/平方米，同2005年12月相比，下降211元/平方米。

    分析其原因，主要有二。一方面，从季节上讲，春节临近，进入二手房交易的滞缓期，购房客户有所减少；另一方面，1月份作为2006年的开始，有许多针对房地产市场的政策必然会酝酿推出，消费者会有观望情绪。以上两方面原因直接导致1月份二手房市场看客多、有效客户少的局面，促使2006年1月份二手商品房报价同2005年12月份相比出现下跌现象。

    二、北京市二手商品房各区域报价指数及分析

    1.北京市各区域二手商品房报价指数

    2006年1月同2005年12月相比较，北京各城区二手商品房报价指数除石景山区和昌平区外，均呈现小幅波动状态。且以朝阳区震荡最为厉害，2006年1月同2005年12月相比较，朝阳区报价指数下降了12个点。分析原因，主要是朝阳区范围广、房源量充足，在1月份二手房交易受季节影响客户购房意愿减少的情况下，朝阳区也就成为受影响最大的区域 。

    另外，通过右图还可看出，二手商品房的交易区域渐向远离市中心区域发展，石景山、昌平区正日益得到消费者的认可，2006年1月份石景山区域的二手商品房报价指数为87，同2005年12月相比上升1个点，环比涨幅为1.2%；昌平区的二手商品房报价指数为73，同2005年12月份的报价指数73持平。究其原因，一方面政府加强了近、远郊区域交通等配套设施的建设；另一方面，市中心城区的二手房价格居高不下，超出一般消费者的购房承受能力。这些都是近、远郊区域二手房报价出现小幅攀升的重要原因。

    2.朝阳区：政策传言拉低二手房价

    2006年1月朝阳区的二手商品房的报价指数为124点，同2005年12月相比，下降了12个点，环比降幅为8.8%。从朝阳区八个控制地段的二手商品房报价指数来看，以CBD区域最高，报价指数为179点，但同2005年12月份相比却下跌了61点，环比降幅为25.42%。分析原因，主要是CBD作为北京的重要商务区之一，其区域内聚集大量国内外大中型企业，商务氛围浓厚，该区域的二手房客户以投资客为主，在2006年1月份各种有关加大房产持有成本的舆论影响下，投资客纷纷开始在1月份重新调整自己的投资计划，1月份俨然成为一个投资调整期，这直接导致CBD区域1月份的二手商品房报价指数出现下降。

    3.海淀区：涨跌互现

    2006年1月份海淀区二手商品房报价指数为125点，同2005年12月份的128点相比，下降了3个点，环比降幅为2.3%。在海淀区的六个控制地段中，紫竹桥/公主坟、中关村、上地三个区域段的二手商品房的报价指数同2005年12月份相比基本稳定，只是小幅波动。而清河、万柳、定慧寺/玉泉路地区的二手商品房报价指数却涨跌不一，清河、万柳地区的二手商品房报价指数2006年1月份同2005年12月份相比均出现下降，分别下降12个点、11个点，环比降幅分别为11.11%、7.01%。而定慧寺/玉泉路地区的二手商品房报价指数2006年1月份同2005年12月份相比上涨了12个点，环比涨幅为10.91%。

    分析其原因，海淀区作为北京的一大教育区域，有着良好人文环境，因此得到众多消费者对该区二手房的青睐，区域内二手房交易活跃，需求量大，使得该地区二手房价格一直处于高位。虽然1月份受春节临近的季节性因素影响，其整体区域报价指数环比有所下降，但在一片“降声”中，定慧寺/玉泉路控制地段却出现较大幅的报价指数上涨，主要是因为该区域内交通便利、配套齐全，但相对于海淀区其他热点区域如中关村、公主坟来说，具有很强的价格优势，且该地区房源有限，在强大的需求支撑下，虽然受季节影响，但业主对房屋的报价还是充满信心，致使2006年1月份定慧寺/玉泉路地区的二手商品房报价指数环比出现上涨现象。

    4.丰台区：季节因素致跌价

    2006年1月份丰台区二手商品房报价指数为98点，同2005年12月份的二手商品房报价指数109点相比，下降11个点，环比跌幅为10%。其中，在丰台区的三个控制地段中除方庄区域段1月份二手商品房报价指数出现上升外，其他两个区域段均出现报价指数下降现象，如马家堡地区1月份二手商品房报价指数为98点，同2005年12月相比下降18个点，环比降幅为15.52%，六里桥地区1月份二手商品房报价指数为91点，同2005年12月相比下降16个点，降幅为14.95%。

    究其原因，一方面，六里桥、马家堡地区虽说是交通较为便利，且能满足居民的基本生活所需，但这两区域的生态环境较差，一定程度上影响到区域二手房价格的发展；另一方面，六里桥、马家堡地区的二手房客户主要以外省市居民为主，而1月份临近春节，大部分有购房意向的外地人都把精力放在假日休息上，购房意愿往往推迟到节后，购房客户减少，使得该区域内的二手商品房报价指数有下滑现象出现。

    5.中心四城区：稳定在高位

    通过对中心四城区的二手商品房的报价指数分析可知，2006年1月份同2005年12月份相比，中心四城区的二手商品房的报价变化幅度不大，虽出现不同程度的涨跌，但属于正常的季节影响变动。另外，从北京市各大行政区域的二手商品房报价指数来看，2006年1月份东城区、西城区的二手商品房的报价指数遥遥领先，东城区报价指数最高为140点，西城区报价指数仅次之，为130点。

    究其原因，一方面，东城区、西城区其独特的地理位置，位于京城核心位置，且区域内交通、配套、人文气息好，如西城区内有200多家国家部委、政府机关单位，政治文化氛围浓厚，另外，区域内有多条公交线路，四通八达，出行极为便利；东城区作为京城老城区之一，其区域内旅游故居较多，来往游客多，区域内极具老北京风情，而西单、王府井、东单又为这片老城区注入了新鲜血液。这些都使得东城区、西城区的二手房一直排在北京市的前几名，居高不下；另一方面，东城区、西城区面积小，且以公房为主，二手商品房本来就少，再加之2005年7月《北京市2005年度土地供应计划》中明确规定：二环内不新增商品住宅建设用地。这一规定使区域内的二手商品房更显稀缺。上述原因使东城区、西城区的二手商品房报价指数一直稳定在高位。

    6.石景山、昌平区：报价持平

    2006年1月石景山区的二手商品房报价指数为87点，比2005年12月上升了1个点，环比涨幅为1.16%；昌平区2006年1月份的二手商品房报价指数为73点，同2005年12月相比持平。

    究其原因，一方面，1月份虽然由于季节性影响整个北京二手房市场，当然同样波及到石景山区域，但由于石景山区近年来利好不断，首钢搬迁、石景山CRD的建立，区域生态环境不断改善，适于居住，再加之区域内交通不断改善，吸引众多置业者的目光。这造成石景山地区1月份二手商品房报价指数虽受季节影响，还是略有上浮；另一方面，2006年1月份同2005年12月份相比，昌平区二手商品房报价持平，主要原因是目前昌平区交通和配套设施相对来说还是较为落后，在一定程度上制约了区域二手商品房价格，使得区域内业主对房屋的心理价位变化不大。

    三、2月份二手商品房报价指数预测

    综上所述，2006年1月份北京二手商品房报价指数同2005年12月份相比略有下降，主要是受1月份季节影响（春节临近），属于市场正常现象。相信春节后二手房市场将逐渐回暖，对于2月份来说，由于传统新春佳节的时间占据2月份部分时间，因此，2月份二手房交易量同1月份相比往往有所减少，但2月份二手商品房报价指数同1月份相比，会处于稳定阶段，其变化幅度不会太大。但基于消费者对北京二手房市场前景的信心，二手商品房报价指数预计到3月份会呈现上涨趋势。

    （中原地产）