调控新政、强征个税让刚进入启动、激活期的西安二手房市场黯然失色。各家中介步入了毋庸置疑的“寒冰期”。
    业界人士甚至预言，受国家宏观调控的影响，西安二手房市场原预计2~3年内成行成市的局面，“恐怕要再往后推迟一两年”。
    当此之时，公房入市成为一些大中介公司的热切期盼。在相关业内人士看来，“要全面激活西安二手房市场，推动公房入市是第一步，也是最为关键的一步。”
   地下交易
    在西安市相关部门尚未出台相对成熟的公房上市准入机制之前，一个数字庞大的二手公房交易地下市场已经存在。
    一个月前，郭宏终于通过“地下交易”折价卖掉了父亲留下的老公房。这套老式单元房建于上世纪80年代末，原属国有单位集资开发建设、再按成本价分配给职工的已购公房。因为在产权属性上属于集体所有，所以这类房子大都没有独立的产权证。这成了制约其入市交易的最大瓶颈。

    “当时找了几家代理公司，正规的都不敢接手。没办法，只能将房子交给黑中介。”郭宏对记者讲述了他颇为离奇的卖房经历：“这意味着，我不但要忍受被黑中介吃掉至少4万元的差价，还要付出一个多月的漫长等待。”
    几经周折，郭宏还是自己找到了买主。他们先是跑到原开发单位那里，花2000块钱办理了“更名手续”；然后双方再各自写出一份协议，不仅当事双方签字，还要找来居委会和街坊邻居签字画押、以为公正。郭宏说，要按地段论，他的房子绝对不止卖10万元。但现在看来，“能脱手已经值得庆幸了”。
    像郭宏这样地下卖公房的例子，在当地时下已经相当普遍。
    为郭宏办理更名手续的开发商说：“一年之内就接待了300～400户办理更名手续的。”况且这只是西安市众多公房开发商中的一个。
    据了解，目前西安市二手房交易仅限于商品房交易，大量的福利房、集资房、拆迁安置房等还不能完全进入市场。这类公房主要集中建于上世纪80年代末期和90年代初期，其中较有代表性的，如西安市的草阳小区和青龙小区。某业内人士称：“这类老公房的房产证发放不足五成，这是导致其不能集中入市的根本原因。” 
    由此，西安公房地下交易盛行。
   公房救市

    而对于当前的西安二手房市场而言，盘活公房是一个值得期待的突破口。
    目前，西安包括正式登记注册的600家中介公司在内，大小中介已接近1000家。二手房交易量也呈逐年递增态势，2004年是5000多套，2005年约为7600套。今年西安市政府为全面启动二手房市场，计划实现交易10000套。
    但自从遭遇调控新政之后，以往以高新区内“次新房”为主的二手房源骤然减少，市场流通速度放缓，一些小中介纷纷倒闭出局。而有能力抵御“政策寒冬”的大中介，也早已积极谋求救市之道。盘活公房由此进入一些人的视野。
    “年初我们就提出了这一想法，比如我们希望整体代理某个单位的公房，然后去与政府部门协调，办理产权过户手续，实现入市流通。”西安市本土最大的一家中介公司——天地源不动产代理有限公司总经理孙丽君表示，她希望与政府合作，共同盘活二手公房市场。“不仅仅是考虑赢利，更重要的是给西安培育一个市场。”
    实际上，早在3年前，就曾有西安市人大代表提议以建立公房上市准入机制为突破口，放开西安二手房市场。该提议也曾一度引起政府部门的高度重视，并促使政府部门在近年来努力尝试逐步放开公房市场、鼓励为职工发放产权证。但因在具体执行过程中，涉及到太多的特殊情况，产权过户程序相当复杂。这致使公房入市的步伐进行缓慢。
    据孙丽君介绍，目前西安市公房入市虽然每年都会有一些放量，但都仅限于个别单位与政府部门的单独协调，“还没有一家专业的中介机构和政府部门直接对接。”而天地源不动产代理公司作为国有企业高科集团控股的上市公司——天地源股份有限公司的子公司，恰恰能在“对接政府”这方面体现出竞争优势来。
    “我们主要服务于高新区管委会，其次服务于高科集团。高新区内的企业有些自建的房屋用不完，它很大一部分可以拿出来经营。”孙丽君表示，如果能与政府合作，逐步激活公房市场，不单是有利于企业顺利渡过“寒冬期”，更将对整个西安二手房市场的全面激活产生不可估量的推动力。
    大势所趋
    “西安的公房入市是大势所趋，只是时间早晚的问题。”在北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟看来，“天地源不动产的行动也许会加快公房入市的进程，只是成与不成，还要看时机的选择是否恰当，更为关键的是西安市政府部门的态度。”
    常淑娟表示，在中国，因为上世纪80年代的公房制度及公房制度改革，决定了任何一个城市二手房市场发展，公房启动是第一步，也是使二手房市场马上活跃起来最有效的途径。
    “但这一切，都要建立在一个相对成熟的公房准入制度背景之下。” 常淑娟说。
    据了解，北京的公房准入制度早在2000年就已经较为完善。其中，除“央产房”由于放口较晚、建档复杂等问题致使流通不太顺畅之外，北京已购公房早在2004年就已实现交易4万套，2005年这个数字则增至7.1万套。而目前北京公房的市存量大概有180万套。
    对此，天地源不动产总经理孙丽君似乎很有信心。她表示，她们下一步即将探讨性尝试与政府部门建立相关的合作机制：“今年西安市政府部门将加大经济适用房的开发力度，同时会通过在市场上购买一些二手房，来补充廉租房的资源。我们有这个想法，就是跟政府部门建立一定的合作关系，比如由我们去搜集市场上的二手房资源，提供给政府做廉租房房源。”
    按照孙丽君的逻辑，由企业推动，并与政府部门确立相应的合作机制，是促成西安公房入市的关键所在：“我们帮助政府部门培育市场，政府在资源、政策方面也会间接给予我们帮助。”她表示，虽然目前盘活公房还只是一个初步的想法，“但只要政府一出台具体办法，我们马上就会跟进”。???????? （来源：中国房地产报 本报记者 王玉光 实习记者 范丽娟 ）