京城二手房市场，十一月又有了一些新的说法和矛盾。例如，11月19日，国税总局局长谢旭人表示，“十一五”期间将稳步推行物业税，并相应取消相关收费。这一信息又引发了物业税对于房产市场影响的讨论。

    另外，市建委公布的2005年1月~10月北京房地产市场交易数据显示，空置房的面积正在逐渐增长，这也激起了一场需求是否旺盛、房价是否偏高的热烈讨论。但是，这只是偌大的房产市场上翻起的一些小泡泡，因为没有了新的调控政策的压力以及个税悬而未决的焦虑，十一月份的二手房市场表现相对平和与稳健。

    成交量分析
   
    成交量相比上月涨13％

    据“链家”统计资料分析，十一月份的二手房市场成交量相比十月上涨13％。随着二手房市场渐趋平稳，消费者对于征收物业税和当前房价是否偏高等“新”的说法承受能力已明显增强；再加上受前几个月观望情绪影响，一些房产需求没有得到彻底释放，使得临近年底，安家置业和升级置业的房产消费者需求得到一定的释放，正是这种客户需求量和房源供应量的双双走高，促进了交易量的稳步增长。

    二手商品房成交量相比上月上涨18％

    据“链家”统计资料分析，十一月份的二手商品房成交量相比上月上涨18％，上涨幅度高于总体成交量上涨幅度；另外，二手商品房占总成交量的比重也上升到了60%，相比上月再涨2个百分点。二手商品房成交量相比上月的再度上涨，与二手商品房源的放量微幅上升有直接关系。由于从2006年1月1日开始，5年期以上的商业住房贷款利率将全面按照5.51%执行，这就意味着一部分房产的持有成本将有所增加。部分在央行加息前贷款买房的房产消费者，尤其是拥有多套房产的投资者，将会选择在“加息大限”之前将房产出售。虽然远未构成集中抛售的现象，但也大大活跃了二手房市场，进一步促进了二手商品房成交量的上涨。另外，二手商品房成交量的中幅上涨，成交占比却仅呈现微幅提升，这从一个侧面也印证了已购公房等其他类型房产成交量的上涨趋势，从而反映了整个房地产市场平稳前进的态势。

    成交区域分析

    朝阳、海淀两区仍是热点

    据“链家”统计资料分析，十一月份朝阳、海淀两区的成交占比分别为32％和23％，相比上月两区占比分别上升了4个百分点和5个百分点；从成交量看，朝阳、海淀相比十月也呈现较强的上升趋势，分别增长了16％和19％。朝阳、海淀两区作为二手房交易热点地区，在市场处于平稳上升时期，其交易量上涨是必然趋势；而其他“非主流”区域在平稳期的成交量和成交占比也未出现大起大落之势。正是基于各个区域成交量变动幅度的均衡，促使朝阳、海淀两区成交量和成交占比双双走高。

    成交价格分析

    平均成交单价涨幅低于1%

    据“链家”统计资料分析，十一月份二手房平均价格为4400元/平方米左右，相比今年一至十月份的4365元/平方米的平均价格仅上扬了0.8％左右，价格呈现比较平稳的走势。十一月份价格上涨相对放缓，一方面是年底平稳上升的购买需求和房源放量支撑了供需关系；另一方面，宏观调控政策实施后，房产买卖双方都对房价走高心理预期有所改变。

    四大中心城区房价宣武最低

    据“链家”统计资料分析，在京城11个行政区中，有8个区的平均成交总价在30万~50万元/套。而值得一提的是，在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区中，仅宣武区的平均成交总价在50万元/套以下，为42.3万元左右，其他三城区平均成交总价都高于50万元/套。宣武区的平均成交总价远低于其他三个中心城区，主要与宣武区公房价格整体相对偏低有关。例如，宣武区的典型区域天桥、白纸纺、广安门等地的已购公房价格均低于5500元/平方米，而其他三区的典型区域已购公房价格几乎都高于6000元/平方米，东城区建国门、东四等几个典型区域更是达到了7500元/平方米左右。也就是说，宣武区正是因为已购公房价格的相对偏低，带动了区域内房产总体平均总价低于其他中心城区。

    成交居室分析

    一居室和三居室相比上月成交量涨幅分别为18％和15％

    据“链家”统计资料分析，在十一月份成交的各居室中，依然以二居室所占比重最大，占总成交量的64％，但成交占比较上月下降了4个百分点。而一居室、三居室成交量却呈现明显上涨趋势，涨幅分别为18％和15％，使各自在十一月份的占比分别上升至14％和24％。三居室占比的逐渐加大，表明房产需求有向较大户型转移的倾向。这与郊区房产成交量稳步上涨及二手商品房成交量上涨有关，因为郊区房产相对来说面积都较大，同时二手商品房面积一般都大于已购公房面积。

    综上所述，十一月份的二手房市场，无论是成交量、成交区域，还是成交价格、成交居室都呈现平稳走势。

    （中国房地产报链家市场研究中心）