王冠：见证者的经历与思考

回顾房地产业发展的历史，人们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识正在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。据宏观划分，就有着短平快的合作开发、小而全多项目开发和精耕细作成片开发三大类模式。
　　联合开发和项目公司是我国房地产开发历程中的一大特色，造成这种局面的直接原因，是早期建设项目用地均以协议出让方式取得，一些取得开发权的企业或个人，由于各种原因不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。
　　合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。
　　小而全多项目开发模式的兴起，是因为一些具有相当开发经验的企业，或是因为取得项目的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向，希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。
精耕细作成片开发模式无疑更具有活力，也更符合城市经济发展和扩张而带来的对房地产开发和城市建设的客观要求。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。
然而，20多年前的沈阳房地产开发业，可没有今天这么多开发理念，更没有这么多种开发模式，那时的房地产开发，基本上就像农民盖房子。
辽宁东川房地产开发有限公司总经理王冠，亲眼目睹、切身经历了沈阳20多年来的房地产开发变革，完全见证了沈阳房地产开发的每一步历程，如今，提起这20多年来的变化，感慨万千。

“那时候建房是把各单位的指标归到统建办，
统建办把房子盖完了之后，按不同部门进行分配。
住房是一种福利制度，是供给制度下的物质分配”

在房地产界搞了20多年开发的沈阳地产名人王冠，在一个星期三的午后被我们约到茶文化俱乐部接受采访。当时的他，一身软色调的休闲衣裤，看起来随意而又简朴，但精神非常矍烁，透着那一代人的成熟和稳健。
王冠有着很好的修养，除了吸烟的嗜好不足为人称道外，优雅、用心倾听、有问必答，非常尊重人，这样的人肯定在哪里都受人尊敬，而且他对沈阳房地产的发展历史非常熟悉，对未来的发展前景有着自己独到的看法，所以，与他聊起来非常的投入。
“我从事房地产的经历比较长。1985年毕业后就进入主管房地产的政府部门——市统建办。市统筹办的具体工作是翻建以前遗留下来的老旧住宅区。我们把各单位上报的指标都收归到统建办，市统建办根据分布情况，进行选址并翻建。当年沈阳一次就盖了11个小区。房子盖完之后，很少卖给个人，当然那时候个人买房的也很少，而是整单元整栋楼的卖给需要的单位，单位再把这些房子作为福利，分给本单位的经理、厂长和相关人员。那时候为了得到一套房子，可以说是不遗余力，曾经闹出许多让人哭笑不得的事情。”
凡是经历过那个年月的人们都会记得，那时候单位职工为了分得一套房子，不惜勒紧腰带省出几个钱来给主管者送礼，请主管领导吃饭店，有的甚至违心嫁娶做亲戚……然而即便经过这样的努力，由于“狼多肉少”，最后还是有很多人落了一场空欢喜。
“市统建办实际上是那个时期特定的产物。那个时候的房地产由政府统一来控制，严格地说根本没有商业性市场，土地也没有现在的有偿出让。需要用地时，政府从农民手里和旧区改造来取得，再用政府的职能来统一的修建。
“那时候有套好房子是老百姓一生中最大的愿望。因为从文革结束大到80年代初，沈阳市几乎没建过新房子，或者说很少有新的建筑。那时候很多老少辈都挤在一间不足7平方米的房子里。
“后来到了80年代初，政府受到南方沿海开放城市的影响，也为了解决城市居民住楼的问题，开始决定搞房地产开发，为此成立了沈阳市房地产综合开发总公司，沈阳市从事房地产开发的第一家公司，这个公司现在还存在，不过更名为沈阳市大开发。它的前身就是沈阳市房地产综合开发公司。”
王冠说，从沈阳市房地产综合开发总公司组建之日起，沈阳房地产开发迈出了第一步。由于没有成熟的经验，在以后的几年里，一直一步一个脚印在摸索中前行。
王冠为此还给我们讲里一个不是笑话的笑话：沈阳的住房商品化在80年代末90年代初才被大家认可。那个时候人们觉得最大的变化就是把房地产开发市场化。那个时候沈阳市的房地产开发公司非常多，各行各业都可以办，很多人5000元就可以干开发公司，连演话剧的李默然也办了一家。那时候的市场只是个雏形，所以那时候开发公司很好干，根本没什么框框限制你。”

“早期建筑虽然比现在落后，但一个建筑的
使用寿命最低也要50年，五里河小区不到20年就拆了，
总觉得是笔不应该的浪费”

由于1986年切身参与了沈阳11个小区的建设，经历了从动迁、规划、施工大交钥匙的全过程，对于五里河等使用不足20年的小区，就为了形象工程而拆除，王冠一直感到不理解，并因此很痛心。他觉得这是一种不应该的浪费，因为还有许多市民住在比五里河小区差得很多的房子里。
“我觉得这个行业的所有从业者，都应该对社会充满一种责任感。从沈阳近20多年的房地产发展历程来看，我们有许多行业的缺陷，在建筑当中体现出来了。
“我刚才讲80年代初期的时候，沈阳市政府组织建设了11个大型居住区。但五里河小区为了金廊工程，竟全被拆掉了。一个建筑的使用寿命最低是50年，这些房子的使用寿命没到三分之一就拆了。从城市规划角度来讲，我觉得我们和国外先进国家比较，是有很大差距的，和南方城市比较也有很大的距离。
“我在欧洲待了两年，巴黎的总体的规划是1900年定型的。到现在100多年了，整个巴黎的规划没有一点的变化。这就是人家总体规划的先进，能够充分考虑城市的未来发展。可我们的五里河小区还不到20年就拆了，金廊周围还有不到10年的也拆了。这样的浪费可惜啊。
诚然，当年的决策者认为修建11个小区肯定正确的，事实上也确实为市民解决了很大问题，但今天的决策的功过，怕只有历史才能最后给出答案了。速度至上的年代，在经济模式的压力下，对速度与形式主义的追求被可怕地置于进步的名义之下，留给建筑师和规划师们的空间少之又少。
“刚开始走向市场经济的时候，人们的大脑里没有对未来规划的重视。当时的规划我记的很清楚，就是在确保能使用的情况下，考虑一点美观。在房地产开发走向市场的初期，人们都在片面地追求居住率，设计单一，隔距简单。沈阳最早的时候，全城开发公司统一使用两套标图纸。无论是哪个的小区，只要基础报告递上来，统统都是这个模式。”
“沈阳的总体规划是对沈阳后20年的总体规划。但我觉得现在实行的不是很好。很少有人说他建成的产品，建筑风格怎样和周边匹配。我们的每条街也都没有任何总体的规划，因而看着用着都不协调。我想这应该和我们的行业管理体制有关系。在法国，建筑师归属文化部管理，建筑设计被看做是门艺术，而我们归属建设部，性质完全不同。法国的100年前的建筑，现在来看仍然是精品。我们的房子却不到20年几要拆！所以从宏观角度去考虑。我觉得这个行业的从业者，应该对城市环境和子孙后代都有所考虑。
“土地的供应量终究是有限的。我经常和下属讲，我们这个行业未来的路是越走越窄，终究有一天会不存在的。在巴黎、柏林很少有什么开发公司，因为没有开发余地。尤其在威尼斯，所有的房地产只能是修缮。只有像我们这样发展中的国家，才有这么大的空间。据说现在我们的政府有了规划委员会。任何项目都到规划委员去评价你的规划水平。我觉得这个好，从长远来看，非常有利人民和国家。”
曾在政府部门工作多年的王冠，养成一种根深蒂固的习惯，那就是即使谈起商业来，考虑得更多的，也总是浓厚的社会责任感。

“从目前全国各地对于房地产新政执行情况看，未
来的房地产市场必将发生深刻的变革。开发商能否适应政策的变化，
直接关系到他们未来的生存与发展”

对于新政调整下的未来市场，王冠有这样的看法：
“面对新政，有能力、愿意的开发商领着走，不愿意的或没能力的开发商则被推着走。房地产新政对于那些具有核心竞争能力，实现了专业化、工业化、跨地域经营的开发商而言，新政给他们带来的则是更多的机会。在这方面，沈阳一些大开发商表现的较抢眼。当国六条出台后，多家公司高调宣布要把开发重点转移到90平方米以下的商品住宅上，今年的下半年，他们所推出的纯住宅项目，几乎都以90平方米以下户型为主打。由此可见，品牌开发商对政策反应之快，对产品研究之快，对新政适应之快。所以，在新政面前，品牌开发商再一次体现了中小开发商所不具备的房地产开发核心竞争力。”
对于那些中小开发商的前景，他做出这样一来的判断：
“那些不具有核心竞争力、又不甘于出局的中小开发商，由于政策的挤出效应，只能选择三、四线城市作为自己的开发点，他们以多年在沿海或者大城市中所积累的资金和经验，在三、四线城市梅开二度。因为只有偏远的地方、特别是三、四线城市，新政才有可能春风不度玉门关。但这种局面能持续多久，确是一个无法说得清的问题。”

(文/潘文大)