另类“热”楼市：
2007年6月9日，注定是载入沈阳史册的一天。因为在这一天，沈阳与世界的距离再一次被拉近。
这一天，迄今规模最大的世界遗产博览会在沈阳世博园开幕；这一天，铁西新区成为全国首个老工业基地调整和改造暨装备制造业发展示范区隆重举行揭牌仪式, 国家发改委副主任、国务院振兴东北办主任张国宝与辽宁省委书记李克强共同为示范区揭牌。
2007年，也是中国经济倍受世界瞩目的一年，奥运经济引发的美好预期、贸易顺差、本币升值、热钱汹涌、流动性过剩……经济学家俨然似悬壶济世的仁者，庄重研讨争论声中，股指再站上4300点高峰。
全国房地产市场热度不减，一线城市的房价再成焦点，既得利益群体与买房者间的博弈在宏观调控的吆喝声中桥段升级，精彩频频。上海、深圳等地楼市再现购房新热潮。
货币通胀？资产增值？茫然的百姓为了保证存款不像冰棍一样在持续的高温中化掉，买房、炒股应该是最朴素的投资选择。是资本逐利的必然，还是迫不得已、避免个人财富在CPI或核心CPI的飞涨中缩水的无奈之举？
北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价疯涨，全国的股市狂热难退。除了股市，沈阳的房地产市场—尤其是商品住宅销售形势火的不得了。截止到5月底，全市房地产市场交易面积达474.5万平方米，交易额达67亿元，分别比去年同期增长52.9％和43％，这在沈城楼市的历史上属绝无仅有。
但是不同的是，沈阳的房价一如既往呈平稳之势，1至5月，平均涨幅约在5%左右。
因此，可以肯定地说，沈阳的楼市不仅没疯，而且表现相当理性。
拿数据说事儿
最新统计资料显示，2006年沈阳市人均可支配收入达11651.4元，同比增长15.4%，是11年来增幅最大的一年。2007年一季度，沈阳人均收入在这个基础上增长了14.9%；同时，2007年1-4月沈阳市人均可支配性收入和消费性支出增长双双创造历史新高，其中消费性支出一项涨势异常迅猛，同比高达27.9%，超过可支配性收入增幅11.8个百分点。
直观的数据反应是大家怎么一下子敢花钱了？试问钱从何来，又去往何处？买房、养基、炒股、炒汇，钱流到哪儿,哪儿就升值，钱多东西却不一定多，岂是一个火字了得。
2007年1—5月，沈阳房地产开发建设累计完成投资额约1269亿元，同比增长42.9%；住宅累计完成投资95.1亿元，同比增长42.9%。全市销售商品房443.35万平方米，平均每天销售商品房2.96万平方米，以日均销售面积和套均面积91.18平方米计算，日均销售商品房325套，首次超过广州、深圳。上半年沈阳商品房销售额增长36.7%，销售面积增长28.3%，平均销售价格增长5.8%。
商品住宅销售均价3388元/平方米，比2006年的3222元/平方米上涨约5%；商品住宅销售面积305.8万平，同比增长15.3%；
根据权威部门统计：商品房平均售价同比增长幅度为4.7%。
2007年1-3月份外资在沈阳房地产业投资为11.9亿元，同比增长62.2%，增幅高于去年同期16.7个百分点；
截止到5月底，全市房地产市场交易面积达474.5万平方米，交易额达67亿元，从今年上半年的统计结果看，分别比去年同期增长52.9％和43％。
从数据看，沈阳的楼市真的很火。从交易面积和交易额看，增长幅度或超过五成，或接近五成，这在沈阳有史以来的楼市中当属绝无仅有。再从沈阳自2001年以来超过12%的人均GDP及人均收入增长幅度与同期的房价增长幅度（5%左右）的对比看，房价涨幅大大低于人均GDP和人均收入的增长幅度，楼市的火是有现实基础的。也就是说，在房地产市场的基本面上，沈阳是正常的。
用理性思考
火暴有源 这种火暴状况，符合经济学家认同的人均GDP1000~4000美元理论，也是国内面向普通百姓的投资渠道匮乏所致。而作为近十年来一直保持慢牛行情的沈城楼市，其红火背后，却是一系列清晰务实的战略性举措以超乎人们想象的速度与质量成为不争的现实：铁西新区大刀阔斧的东搬西建，大东区支柱—制造产业的整合复苏，金廊挑起中心城区经济中枢的城市脊梁，沈北新区跨步国家级开发区的佳音，浑南新区十年砺一剑的耀眼光芒，沈阳整个东北老工业基地中心城市转型成功，都是把沈城楼市推上高峰的强劲动因。
心理因素 从百姓购房形成热潮的心理因素分析，则呈现多元促动效应。其中比较显著的原因之一，就是“宏观调控”带来的某种逆反情绪。曾经对房价下降的兴奋企盼，经过漫长失望的等待之后，激发出更强烈、更高涨的购房热情；而相当一批在股市与楼市之间游走的所谓知富阶层，或把在股市的收益转入楼市，或把在楼市的赢余投向股市，可供选择投资的金融产品太少，掐着大把、小把的钞票要么去股市一赌，要么进楼市一搏；
真实需求 从市场需求的角度，则是沈阳城市化进程的不断加速，带动郊区农业人口在获得了土地补偿和动迁费之后，迅速进入城市所带来的居住需求。据权威报媒称，沈阳八成以上的郊区农业人口将在二至三年内转换为城市人口。
那么，沈阳目前的农业人口是多少呢？220万左右，所谓“八成”就是176万左右，以人均需求28平方米计，所需住房面积约为5000万平方米。相当于沈阳市目前年均供应量的三倍以上。请注意，这基本是个以零为始的需求。业内则称之为刚性需求。
再则，沈阳的动迁速度和总量也促进了市民二次置业的兴起，刺激了二手房市场和一级市场的利好。
仅以大东区为例：自2005年8月，沈阳市大东区首先对二环以内的12片棚户区实施了改造以来，由区政府作为改造主体的棚户区有9片，分布在二台子、东站、辽沈和东塔4个街道办事处区域内，总占地面积达82万平方米，占棚户区总面积的22.3%；拆迁居民总数为1.31万户，占棚户区居民总户数的35.3%。
2006年，大东区又对分布在一环以内的辽沈等三个街道办事处区域内、总占地面积约25万平方米的棚户区进行了改造。这次拆迁总户数约4000户。
2007年，大东区计划对二环以内涉及拆迁居民1.1万户的剩余30片棚户区实施改造，而且力争当年改造完毕。
也就是说，大东区自2005年至2007年三年内仅棚户区改造就达到2.83万户，涉及市民8万人左右，占沈阳城市人口的1.6%。可见由此带动的商品住宅消费势头有多强。
结构变化 消费群体正在悄悄发生变化，投资性购房比例出现增长势头。如我们在市场调查中发现，由于沈阳对辽宁中部城市群和东北城市带的经济影响日益扩大，这些城市来沈购房的比例明显增加，有比较可信的调查数据为佐：购买住房群体外地人占全市购房总量的29.96%；其中省内人购房占全市购房总量的17.2%，套均建筑面积84.9平方米，比本市居民购房套均建筑面积90.98平方米少6.08平方米；外省市人占购房全市总量的12.24%，虽然在实际上这种微妙细小市场变化并不是很引人注意，但相当多的房地产开发企业在高度关注之中。
再现“炒房团” 来自可靠渠道的消息证明，前不久有一群来自天津的购房者，他们的目标、目的都非常明确：投资商品房，意在低进高出。这群天津人曾在几年前，在天津，从某个著名品牌楼盘一下子买走了数十套房子。在这群人中有一位当时一次买走这个品牌的商品住宅20套，自囤二、三年后出手，所获利润颇丰。需要特别声明的是，这群来自天津的购房者是否组团，本刊没有得到证实。
正如一位开发企业的老总所言，对待炒房现象应有一个比较清醒的认识，虽然有其“炒”热房价的弊端，但其根本原因则也从另一个角度说明这个市场有价值，这个产品有价值。而所谓“炒”，则是市场经济条件下，难以克服的经营行为。不能一概斥之为“投机”。
一年多前，曾经有温州炒房团来沈炒房，铩羽而归的新闻见诸沈城各大媒体。为什么，因为在精明的温州人看来，沈阳的房地产市场还不具备“炒”的条件，对于一向热衷于用热钱快进快出的方式赚取高额利润的温州人来说，他们没有什么油水可捞。
这也是沈阳房地产市场悄然之中发生许多微妙的变化之一。
归功大势 沈阳商品住宅市场近来的上佳表现，应该归功于沈阳市经济走势的总体利好。
2007年1季度沈阳生产总值实现447.2亿元，增长16.2%。规模以上工业增加值185.2亿元，增长36.6%；全社会固定资产投资101.3亿元，增长51.7%；利用外商直接投资4.72亿美元，增长162.9%；外贸出口5.4亿美元，与去年同期持平；社会消费品零售总额268.3亿元，增长14%；地方财政收入43.7亿元，增长31.8%；城市居民人均可支配收入2850元，增长14.9%。一季度全市地方生产总值增幅同比提高0.1个百分点，已经高于沿海城市平均增长水平。
种种迹象表明，沈阳的第三产业进入高速发展阶段。而第三产业的发展，对于商品住宅的消费是不可或缺的先决条件之一。
人均收入的高速增长，同样是刺激商品住宅消费的重要因素。
2007年以来，沈阳市的招商引资工作取得历史性的突破。仅以沈北新区为例：引入外资990亿元，其中亿元以上项目135个。另据相关权威部门透露，细河经济开发区新引进的项目总计可提供120万个就业岗位。
浑南新加坡工业园完全复制苏州的“新苏工业模式”，入驻率100%。园区内知名品牌众多；在浑南新区除新加坡工业园外，出口加工区规划建设30万平方米标准厂房；目前，该园区开工建设项目21个，5.5万平方米的孵化中心主体已经完成，拟于今年全部完工；
东陵区前5月利用外资额突破2亿美元，同比增长92%，居全市各县区之首……
总之，类似的利好信息不胜枚举，比比皆是。而且少有纸上谈兵，多是蓝图距现实仅一步之遥，或已经成为现实。这也给沈阳市民高涨的购房热情提供了很有价值的心理暗示与保障。
政策落实 除此而外，沈阳市相关商品住宅的各项具体政策落实到位，也是其重要原因。例如：
沈阳从2006年起开始实施住房分配货币化制度，落实了市本级4000万元住房补贴资金，全年归集房改资金8.9亿元，为年度目标的123％。其中，公积金归集5.1亿元，达到了历史最高水平；全年出售公有住房224万平方米，回收房款3.8亿元，由于实施驱动和调整税费措施，房地产市场交易房屋建筑面积1092.5万平方米，交易额122.4亿元，为上年同期的4.3倍。
自2006年起，沈阳组建了房地产置业担保公司，与8家金融机构联手为近2000户居民提供住房贷款担保，担保总额达到4.2亿元，发挥公积金及金融借贷作用，全年个人购房资金额达15亿元，通过生产经营性房产抵押贷款盘活存量房地产52.7亿元，商品房销售及存量房转让收回住房建设资金62亿元。按房地产业牵动相关产业的参考比例计算，可拉动沈阳经济增长200亿元以上。
据权威人士介绍，2007年年初，沈阳市房产局为进一步激活商品住宅市场，提出具体抓好三个关节点、实现三个突破的工作目标，即：抓好房改深入关节点，实现货币化补贴突破1亿元，公积金贷款规模突破4亿元，个贷担保突破7亿元，进一步刺激居民住房消费；抓好繁荣房地产市场关节点，年内实现房地产市场交易额突破140亿元，进一步拉动沈阳经济发展；抓好管理服务关节点，在拆迁安置、居民供暖和物业管理方面实现工作创新和突破，同时全面启动房产行业“形象工程”，努力创造房地产市场建设、房地产开发、住宅建设施工、供暖服务、小区物业管理五个品牌。
从市场反馈的信息看，5个月来，这些工作都取得了明显进展，全市归集房改资金3.7亿元，其中公积金1.7亿元，出售公有住房94.5万平方米，收回售房款2亿元，分别占年计划的94.5％和34％。
为进一步活跃房地产市场，沈阳市房产局新出台了十条具体措施，推行了商品房“一证三书”制度，完善了“一站式”和“无休息日”等便民服务措施，有针对性地举办了多次大型房地产促销活动，积极开拓房屋置换业务。
沈阳市房屋置业担保公司已在全市设立12个连锁店，1－5月份，担保公司为2967户个人购房贷款提供了抵押担保，总担保额5.8亿元，比上年全年增长近30％。
从规范市场、活跃市场的角度，将规范与活跃结合到了一种极致，与某些要么规范，丢了活跃；要么活跃，没了规范的市场管理部门相比，沈阳市房产局实在是高出绝非仅仅一筹。
沈阳的楼市相当“火”，没错。但是沈阳的楼市没疯，所有表现都非常健康。
这就是政府对房地产行业与市场的有效调控。
近忧与远虑
除了一片高亢的利好欢呼声之外，是不是没有隐忧呢？
当然不是。我们还必须清醒地看到这样一些问题：
不是所有楼盘都那么“火”，也有停滞在冰点的。就像本文开篇谈到的那个名气不小的楼盘对销售的预期，从沸点一下子跌近冰点一样。个别楼盘的售楼处门可罗雀。主要问题：企业信誉，产品质量，都存在一定的问题；相关证件不齐全，问及为何证件不齐，售楼员们左遮右挡，给人感觉没有可信的实话；价格过高，性价比严重失调；
说白了，在沈阳房地产行业里和市场中，“混水摸鱼”者尚有人在，彻底改变鱼龙混杂的局面还有待时日；
从房价上看，购房者还是钟情那些性价比比较合理的楼盘，尤其是价位2500~4000/平方米以内的产品受到欢迎，而这类产品却有市场所占比例下滑的趋势；
这也从一个侧面反映了沈阳市民的消费能力，5000元/平方米的楼盘毕竟不是中、低收入者的消费目标，丰富、加大中、低价格的商品住宅市场供应量，仍是值得房地产开发企业高度关注的产品方向；
上海、北京、广州、深圳等地的商品住宅开发商“囤房”现象已经引起全社会的广泛关注，政府相关部门已经开始采取相应措施。这种现象在沈阳并未浮出水面，不是那么“惹眼”。但不能说没有苗头。例如拿到大宗土地后，以各种理由分期开发就有变相“囤房”的嫌疑，恶意“囤房”者，已经有所表现，目前尚无证据。但应有所警惕，力争提前制定应对措施，正所谓“防患于未然”。
如何应对已经出现的炒房现象，应该引起各方面的高度重视。可以肯定，“堵”是堵不住的。从投资者的角度，“炒房”要比“炒股”的风险低得多，而实际所获利益却不一定差。关键是如何把“炒房”给房价带来的负面影响降到最低，不致让广大普通市民的正常购房行为受到伤害。
从有效抑制房地产“泡沫”的角度出发，在较长的时期内，保持平均5%左右的房价涨幅，就是最好的“泡沫”消除剂。
楼市越是“火”，就越是要提高对“泡沫”现象的高度警惕，未雨绸缪。让沈阳的房地产市场—尤其是广大市民高度关注的商品住宅市场在真实的健康、可持续的道路上走得越远越好。
向前看一点儿
大盘、品牌主导 在2006年沈阳开发企业销售商品房30强中，本地开发商和外地、外籍开发商各占15家，已经形成平分秋色的局面。相关数据同时显示，目前沈阳市房地产施工面积超过10万平方米的在建项目多达120余个，其中50万平方米以上的在建项目12项；计划总投资超10亿元的项目多达50余个。由此可见，楼市大盘正逐渐成为沈阳房地产开发的主导力量。
已经出现这样一种端倪：虽然同属郊区大盘，性价比的差异却很大。相信市场会教训那些企图投机取巧者。
郊区化主导 沈阳城市交通进步十分迅速，大规模开展高速公路、轨道交通、内环、二环、市区干线道路建设，地铁正在加速修建；其二，沈阳市私家车快速增长，目前已达17万辆；其三，浑南新区、棋盘山风景区、沈北新区正在加速开发，这一切，不仅为沈阳市住宅郊区化提供了可能，而且大大加快了其进程。
高层主导 土地资源是不可再生资源。国家已经提出必须确保18亿亩耕地的底线，这就确定了沈阳很快就会出现大量的高层商品住宅产品。而高层住宅在沈阳普通市民心理存在的抵触阴影却仍然相当一部分没有消除，这很可能会对高层住宅的市场形成某种障碍。
集中上市 业内人士预计，2007年年底到2008上半年，可能会有大批商品住宅集中涌入沈阳市场，其主要原因是2007年以来，新增大批品牌开发企业和投资企业，并均已拿到土地，从开发周期考虑，这些新楼盘会在这一阶段进入沈阳商品房市场。届时会对房价及市场销售产生什么样的具体影响，目前还难以预料。专业人士在谈到这种“集中上市”的现象会不会在价格上出现恶意竞争时表示，产生这种情况的概率极低，因为那样受到伤害的绝不仅仅是开发企业，广大市民更不愿意看到一个早晨醒来，自己的财产居然已经缩水了。
低密度高档住宅市场开始成熟 2007年以来，沈阳城周边出现了大批低密度高档住宅产品，这主要由于沈阳的中产阶层成长的速度快、质量高，这个阶层，形成了对低密度高档住宅的大量需求，催动了这一市场的快速成长。这个市场需求的持续期可能会比较长。
供应量有可能逐年增加 从2007年起，沈阳商品住宅的市场供应总量将逐年增加。原因是自2006年迄今，土地供应量相对比较充足，而这些土地将在一至二年开发建设成型，梯次进入销售期。有业内人士估计，2009年至2010年，沈阳的商品住宅市场会发生较大变化，主要就是上市产品的总量会有新的突破。由于增加供应的量受到开发企业运营节奏的制约，其增长幅度目前还是个未知。
未来的沈阳，城市扩容两倍，四方副城排布就位，横纵地铁牵引制衡，再加上两位数的经济增速，无论是城市化拉动的刚性需求还是城市魅力引发的投资需求都将会形成沈阳房地产业持续健康，蓬勃发展的良好基础，而发展这一全面利好的大局，则需要政府、房地产开发企业、市民群众乃至全社会的共同珍惜和努力。只要大家共同努力，一个现代化的、国际化大都市的沈阳，离今天的我们很近、很近……
（执笔/佟晓姝 潘文大 阿俚） |
